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アパート・マンション経営ってどうよ??

1 :名無しさん@お金いっぱい。:04/05/27 21:22 ID:gAbzdhq7
最近、本とかで良く見かけるけどどうなの?
やってる人いませんか?

2 :名無しさん@お金いっぱい。:04/05/27 21:34 ID:aLumWonJ


3 :名無しさん@お金いっぱい。:04/05/29 22:59 ID:vH1WhWa0
三ダース軍曹

4 :名無しさん@お金いっぱい。:04/05/30 18:15 ID:eVL/4X7N
やってるよ。
旨味もある。
ただ今後は供給過剰、利上げも想定すべきだし
中古、競売でも安定した地域や間取りのものは
安くないし経験ないならあまり薦められないかなあ。
まあここは株板だし儲けて5000万、1億自由になるなら
面白いと思うよ。

5 :名無しさん@お金いっぱい。:04/05/31 09:20 ID:zcV1mY88
原状回復費用の貸主負担についてはどーよ?

6 :4:04/05/31 11:52 ID:Z+sWfm4k
それもこれから影響でそうですね。
ただ4〜5年くらい住んでくれた方達は
貸主負担でも良いと思うけど問題は1年そこらで
汚して出ていく人が困りそうかなあ。
株で儲けて一部安定収入を考える人か相続で
土地遊ばせてる人向きだとは思う。



7 :名無しさん@お金いっぱい。:04/05/31 21:03 ID:BTQedNJW
>>6
やっぱり、同じようなこと考えていますねw
まあ、やるなら家賃に転嫁するかなぁと考えていますが、
困ったもんですね・・・


8 :名無しさん@お金いっぱい。:04/05/31 22:38 ID:O6XY1c53
>>4
資金5000万くらいでも経営って出来るものなのですか?


9 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/01 09:16 ID:AoOg9hRA
だめ、アパート経営はインフレ時のみ有効。
しかも途中売却を考えておくこと。
今、家主さんはみんな四苦八苦しているよ。空き室も増えているしね
地主さんなんか15年のマンションをもう壊して、時間貸し駐車場にしている
これがいい所得なんだよね。200坪で、月200万円。手取りだよ。

10 :4:04/06/01 10:16 ID:gsx9z3h+
>>8
投入資金5000万で5000万のアパート買うわけじゃないですよ。
5000万なら1億の物件で半分ローンが良いと思う。
多少デフレが続いてもローン終了時に資産価値が半値にならなければ
元は確保できますので、その間入ってくる収入はある程度つかえるわけです。
税金、修繕、空室等を考え全部つかえるわけでもないですけどね。
リスクと考え不安ならお勧めしません。

11 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/01 14:48 ID:i83ryZFM
不動産屋などの広告で、投資利回りが5%などと
書いてあるけど、意味が良くわからない。

債権では発行母体がつぶれない限り、償還後に
元金は帰ってくる。

マンションは例えば、目論み通りに5%の投資利回り
があっても、元本(購入したマンション)の市場価値
は20年後にゼロになる可能性があるし。


12 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/01 15:14 ID:DI70sNr3
>>11
さすがにゼロにはなんねぇだろ・・・

13 : :04/06/01 15:24 ID:w454APjE
>>11
http://www.kencorp.co.jp/sales/area/adjust_syousai.php?serial=12

↑も後2年したらゼロになる可能性があるわけですね
でも十万で買えるんなら俺が買うからゼロになならないですよ
ざまあみろ
ちなみに新築時の価格は三億五千万程度です。
バブル絶頂期で22億程・・・

14 :4:04/06/01 15:33 ID:gsx9z3h+
1億の物件で満室想定で年500万の賃料があてに出来れば
5%とする場合が多いですが、中古であれば賃料設定を確認し
現状の利回りでみるべきでしょう。
そもそも5%程度の物件は良いと思いませんね。
土地買って新築しても5%では、やる人いないんじゃないでしょうか。

分譲マンション一戸では常に入居率100%かゼロ・・
やるなら最低3〜5戸はほしいですね。こちらは中古が大前提だと思います。
ただ賃貸はファミリー向けより独身向けが坪当たりの賃料も需要も安定して
いますよ。

15 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/01 15:39 ID:827XMw+5
集合住宅(アパート)なら表面利回り20%近くあるような
稀な物件じゃないと楽ではないね。
俺が1998年に競売で初めて買ったアパートは
1DK×12戸築22年で古いけれど、外装などを手入れして
ここ5年間入居率80%越えてる。
無論、競売での物件だったから、最初から入居者もいたし
利回りが異常にイイのは、あの頃リスクを負った見返りだと思ってる。

16 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/01 15:41 ID:db3H9wjy
>>13
極端な優良物件を示しても意味ないでしょ



17 :4:04/06/01 15:50 ID:gsx9z3h+
>>15
1年前までなら結構あったみたいですね。
今は半分の利回りで落されるかもしれませんね。
知人も3月辺りから一般の方でも買いやすくなった為
かすりもしないとぼやいていますよ。


18 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/01 16:10 ID:wcoDlK38
ビルはどうなの?
来年あたり東京の中古ビルでも買いたいなと思ってるんだけど
ネット利回りで5パーセント可能ですか?
マンションよりビルの方がいいような気がするんだけど

19 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/01 16:15 ID:DI70sNr3
>>18
マンションにしておけ
都心のビルオーナーがテナント探しで
とても苦労してる
六本木ヒルズを筆頭に大規模集約型ビルが増えると
小型ビルは淘汰されていくよ

20 : :04/06/01 16:17 ID:w454APjE
>>18
都内を徒歩で巡ってみては如何でしょうか?
風俗、サラ金ビルならいざ知らず
数億程度では利回りどころか閑古鳥リスクの方を考えた方がいい

21 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/01 16:18 ID:QLib0i9s
関連板&スレ (ご参考までに)

賃貸不動産板 http://money3.2ch.net/estate/

アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/

☆★☆ワンルームマンション投資☆★☆
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1049262264/


22 :名無しさん@無名タレント:04/06/01 16:19 ID:r3FJxuvP
>>18
全部埋まると7%とかいうのが多いです。
全部埋まるとね。
修繕費とか無視して。
山のように都内ビル中古物件見ましたが7−8割埋まってるくらいが
多かった気がします、見た範囲では。
それと城南地区だと住宅地も上昇に転じているというのは
本当なんでしょうか?
ただのセールストーク?


23 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/01 16:27 ID:827XMw+5
優良地でも古いビルの入居率は非常に低い。
維持のコストも大金になるし、ビルは止めたほうがいいと思う。

24 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/01 16:30 ID:827XMw+5
これからはさ○○を買って、賃貸するのがいいと思うぞ。
残念ながら○○は今は言えない。
だが数年後には主流となってるだろう確信はある。

25 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/01 16:50 ID:wcoDlK38
>>19-23
レスどうも。
やっぱ2003年問題の影響が気になりますね。
最近東京と東京近辺にマンションがたくさんできて
これからはマンション経営もきつくなるのかなぁと思ってるんですけど
それによって東京の人口が増えるならビルの方がいいのかなぁ
と思ったんですけど、オフィスビルもきつそうですね。
山手線内の中古マンション探す方が無難ですね。

26 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/01 17:01 ID:827XMw+5
山手線内の中古マンションも良い物は殆どないでしょ。
正直優良な投資先がないってのが実感。
REITで我慢しようかとも思ったこともあったが、
株のが運用効率高いし、ペイオフ解禁で益々株式市場に
資金が回ってくる事は間違いなと思うよ。

27 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/01 17:25 ID:eyVjukDB
裁判所で競売にだされている物件なら、いいかもよ。
ただ、先住者がごねだしたら、コスト高くつくけど。

アパートより、どこかのビルのワンフロアーだけ買う方法もあるね。
2005年3月問題
2010年問題
不動産は、まだまだ難しいとみてるけど。

どうせ買うなら、大東建託の株を安くなったら買えば?
利率的には同じじゃないかな。
売買も楽だし。

28 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/04 22:00 ID:gCQ+/6ci
うぅ〜ん、4千万円ほど使い道の無い資金があるんですが、2000万円ほどマンション投資して見ようか
思案中です。

大森海岸駅から徒歩3分で新築の物件なのだそうで・・・。。


29 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/06 16:21 ID:iXsKU8zG
>>28
そこらへんだと
広めのワンルーム程度だろ?
新築ワンルーム投資はドブに金捨てるようなもんだよ


30 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/08 00:12 ID:SVgVPZg1
>>29
お察しのとおり、思いっきりワンルームです。。。
30uで1550マソのクリオマンションですなぁ。

やはり、はじめるなら中古物件ですか〜。


31 :8:04/06/10 00:37 ID:0L/986Dv
>>10
亀レスですがありがとうございます。
参考になりました。


32 :経営者:04/06/19 00:12 ID:NKvlGGDi
私はワンルームを持っていますが、ワンルームはもちろん立地が命ですよね
ま、不動産は早いスパンで売買しないと大きな利益が望めませんが、長期ス
パンでも結構お得ですよ、たっかい所得税・住民税の還付も受けれますし、
なんだかんだ経費で落ちますし、相続税は安いし。
リスクもありますが、いいですよ、その土地の展望とマンションのグレード
で賃貸が付くか決まりましからね、ちなみに私は最近もう一つ兵庫県庁の
近くのマンションを買いました。

33 :経営者:04/06/19 00:12 ID:NKvlGGDi
私はワンルームを持っていますが、ワンルームはもちろん立地が命ですよね
ま、不動産は早いスパンで売買しないと大きな利益が望めませんが、長期ス
パンでも結構お得ですよ、たっかい所得税・住民税の還付も受けれますし、
なんだかんだ経費で落ちますし、相続税は安いし。
リスクもありますが、いいですよ、その土地の展望とマンションのグレード
で賃貸が付くか決まりましからね、ちなみに私は最近もう一つ兵庫県庁の
近くのマンションを買いました。

34 :経営者:04/06/19 00:13 ID:NKvlGGDi
私はワンルームを持っていますが、ワンルームはもちろん立地が命ですよね
ま、不動産は早いスパンで売買しないと大きな利益が望めませんが、長期ス
パンでも結構お得ですよ、たっかい所得税・住民税の還付も受けれますし、
なんだかんだ経費で落ちますし、相続税は安いし。
リスクもありますが、いいですよ、その土地の展望とマンションのグレード
で賃貸が付くか決まりましからね、ちなみに私は最近もう一つ兵庫県庁の
近くのマンションを買いました。

35 :弱小オーナー:04/06/20 02:27 ID:WaL/aPyM
ワンルームなら、立地が一番重要。
駅徒歩3分以内。しかも商店街など栄えている側。
眺望なんか関係ない。(ファミリー向けは別)
空きになっても、すぐに埋まってます。

こんな物件が出てくるまでひたすら待つ。
出てきたらすぐに購入判断をするために日頃から
いろいろと調べています。妥協はしないです。

ただし、新築は絶対買わない。
新築というプレミアムは最初の賃借人で終わりだし。

税金が安くなるっていうのは、あくまでも新築を買わせるための
話法ですね。儲かっていれば、いずれ税金払うわけだしね。


36 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/20 03:19 ID:ckZQQ2v4
正直不動産投資は儲かるのかな?

儲かるやり方は有るのは事実だがそこまでするかって言われそうだし、
まぁ、中古を買ったり新築だったりリスクが高そうだな。

リートも運用方法がファンドによって違うだろうしなぁ。

37 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/20 14:27 ID:5M8HrArs
>>36
儲けより安定収入って人も居る。

38 :弱小オーナー:04/06/20 14:51 ID:xJ+uJf0w
>36
しっかりしたものであれば、後は勝手に儲かっていきます。
最初どうするかちゃんと考えるが肝心かと思います。

つまり、最初にどのようなリスクを取れるか考える事でほとんど
決まるのではないかと思います

自分が住まない新築マンションを人のために買うというのは
何かおかしいなと思って中古マンションを調べ始めたのが
不動産投資を始めることになったそもそものきっかけ。

39 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/20 15:06 ID:boEXmFej
おれも月30万ぐらいの安定収入が欲しいので
マンション調べてみようかな


40 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/20 16:44 ID:5M8HrArs
>>38
>自分が住まない新築マンションを人のために買うというのは

新築ワンルームなんて人のためって言うより糞デベのために存在するようなもんですもんね

41 :弱小オーナー:04/06/20 21:32 ID:XJGakAJ0
>39
月30万ですか?結構元手いりますね。
時間をかければ可能だと思います。
いきなり30万であれば、普通の勤め人にはリスクでかいですよ。

何年かけて30万に到達するか目標を決めて行動するとババをつかむこと
無いと思いますね。

>40
そうなんですよ。
菱○クリエイトさんとか スカイコー○さんとかいろいろ業者いますね
いくらグレード高い部屋といっても30年後には?です。
立地条件だけは、何年経っても変わらないです。

一般的に新築プレミアム30%以上ある気がするので、
2000万のマンションでそれを回収するには、
税金や修繕費など経費を除いて考えても 賃料10万の部屋で
少なくても5年もかかるわけですからね。
税金還付できますよといわれても、それ以上を失っていることに
気がつかない人が多いと思います。
中古の方が投資をするには良いわけです。

まあ、所有するという自己満足のためには、もちろん新築なわけですが。


42 :39:04/06/20 21:42 ID:boEXmFej
>>41
レスサンクスです
5000万弱で利回り10%ぐらいの物件を購入すれば
月30万ぐらい行けるかなと思ったけど甘いですか?

まあまだ5000万ないですけど


43 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/20 22:05 ID:hqSpqUqv
>>42
5000マソ弱のマンションに賃貸費月額30マソ取れるかい?新築時でせいぜい15マソだと思うが・・
10年たてば10マソがいいとこ。

44 :4:04/06/21 02:02 ID:1r88sLdW
>>42
立地や利回りの良い中古物件を複数購入すれば
問題ないと思いますけどどうでしょう。

個人的には>>10に書いた方法がある程度デフレが
続く中でも逆に有効だと考えています。
ローン終了時に同資金で2倍の収入となりますし
返済期間中も半値の物件をキャッシュで購入した人と
10年程度のローンの人は収入もあまり変わらないと思います。
リスクは多少あるでしょうが。
賃貸経営の旨味は返済終了時にその収益不動産を担保に
新たな物件を購入し収入、資産を増やす事だと考えていますので
私はキャッシュで購入ほったらかしは安定収入とは思いません。

45 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/21 07:27 ID:iN5z8+SK
>>42
不動産板にまともなスレあるぞ

この板は43程度のレベルの知識しかない連中ばかり
あっちのスレの過去ログから読んだ方がよっぽど為になると思う。


46 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/21 13:25 ID:V8zNgVyg
43はいかにも知識がないなw

47 :43:04/06/21 19:36 ID:EA5ONG+W
>>45>>46
見破られた〜。w

つか、利回り10%って可能なんだ。。不動産板で勉強してきまつ。(´・ω・`)

48 :4:04/06/21 20:43 ID:1r88sLdW
アパート相談スレなら元々私と2〜3人しか答えてないかも・・

49 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/22 06:56 ID:MLQuzRt/
利回りが段々悪くなってきてるな・・

いい金融商品がないな

50 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/22 13:20 ID:5qfdPlx5
利回り10%は、どうだろうか?厳しいと思う。
賃貸利回りは6%台で御の字ってトコだと思う。

賃貸利回りは、分譲マンションを賃貸に出したときに得られる1年間の収益が
分譲価格の何%に相当するかを意味する値。年間賃料を分譲価格で割った数字。

駅近で立地の良い中古を格安で仕込めれば、6%以上は可だろうが、難しい。
逆に言えば、住宅ローンや固定資産税のための支払いと賃料収入とを総合的に
比較して、賃貸利回り6%以下は旨味が無く手を出しては不味いと思う。

参考 ttp://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/index2004031103734d1.html


51 :4:04/06/22 15:51 ID:B4iajS9j
私は分譲は所有していませんが友人は中古で10%は
かるく超えないとまったく興味がないようです。
分譲はオーナーとなっても管理費や修繕費もばかに
ならないでしょうから中古でもよく調べた方が良いでしょうね。
まず都心や新築に拘ると面白みに欠けると思います。
賃料相場を良く調べ特に物件への拘りがなければ最低でも
8〜10%以下は見送るべきだと思います。

52 :4:04/06/22 16:52 ID:B4iajS9j
http://www.isize.com/house/shuto/
右側の事業用物件検索で調べれば少し出てきますよ。
ちょっと割高かもしれませんが

53 :名無しさん@お金いっぱい。:04/06/23 00:42 ID:F/b3EX5G
俺はこれから2億のRC型のマンションを建てる予定。
管理料と家賃保障は馬鹿らしいのでしない。10%は高い。
大体400くらいのキャッシュフローの計算。

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